実家が空き家になったときの相続登記の進め方

はじめに
親が亡くなり、誰も住まなくなった実家が空き家になるケースが増えています。 「兄弟の誰かが将来使うかもしれない」「手続きが面倒そうだ」と名義変更を先送りしていると、相続人の数が増えたり、建物の状態が悪化したりして、後になればなるほど手続きが大変になります。

この記事では、空き家になった実家の相続登記を進める手順と、放置した場合のリスクを整理します。
なぜ先に相続登記が必要なのか
実家の名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却することも、解体することも、賃貸に出すことも基本的にできません。買い手や業者との契約は、登記名義人が行う必要があるためです。

また、令和6年（2024年）4月1日から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。令和6年4月より前に発生した相続でも、令和9年（2027年）3月31日が期限です（詳しくは当事務所の記事「相続登記をしないとどうなる？」をご覧ください）。
相続登記の進め方（5つのステップ）
1. 登記簿と固定資産税の資料で現状を確認する
まず、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の名義人や抵当権の有無を確認します。あわせて、市町村から届いている固定資産税の納税通知書で、土地・建物の評価額を確認しておきます。

実家のほかにも、亡くなった方が所有していた土地（私道の共有持分や、近隣の畑・山林など）がないかも確認しておくと安心です。
2. 戸籍を集めて相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を集め、法定相続人を確定します。令和6年3月からは、戸籍は最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できる「広域交付」が使えるようになりました（利用条件については別記事で紹介しています）。
3. 相続人全員で遺産分割協議を行う
誰が実家を取得するのかを、相続人全員で話し合います。合意できたら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押して印鑑証明書を添付します。

「誰も住まないので売却して分けたい」「長男が引き継いで管理する」など、空き家の場合は今後の使い方まで含めて決めておくことが大切です。
4. 必要書類をそろえて法務局へ申請する
遺産分割協議書、戸籍一式、住民票、固定資産評価証明書などをそろえ、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です（費用の内訳は当事務所の記事「相続登記にかかる費用の内訳」をご覧ください）。
5. 登記完了後の管理・活用を決める
登記が完了したら、定期的な換気や庭木の手入れなどの管理方法、売却するなら不動産会社への相談など、次のステップに進みます。
空き家を放置するとどうなるか
空き家の管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」に指定されることがあります（空家等対策の推進に関する特別措置法）。

市区町村の指導に従わず勧告を受けると、土地の固定資産税が軽減される「住宅用地特例」（課税標準が最大で6分の1に減額される制度）の適用が受けられなくなり、固定資産税が大きく上がるおそれがあります。さらに、特定空家等については命令や行政代執行（市区町村による解体）の対象にもなります。

また、時間が経つと相続人の一人が亡くなって次の相続が発生する「数次相続」となり、関係者が増えて協議自体が難しくなります。
どうしても引き継げない土地がある場合は
相続した土地のうち、利用予定のない土地については、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」（令和5年4月27日開始）を利用できる場合があります。

ただし、対象は土地のみで、建物が建っている土地は対象になりません。審査手数料（土地1筆当たり14,000円）のほか、承認された場合は10年分の管理費用相当額の負担金（基本は20万円、土地の種類や面積により異なります）が必要です。要件も細かく定められているため、利用できそうかは事前に法務局や専門家へご相談ください。
まとめ
空き家の売却・解体・賃貸には、その前提として相続登記（名義変更）が必要
手順は「現状確認 → 戸籍収集 → 遺産分割協議 → 法務局へ申請」の順で進める
放置して勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増えるおそれがある
相続登記の期限は、原則として相続を知った日から3年以内（令和6年4月より前の相続は令和9年3月31日まで）

遠方にお住まいで戸籍収集や協議書の作成が難しい場合も、司法書士が代行できます。空き家の相続でお困りの際はお気軽にご相談ください。



中川司法書士事務所（金沢市小立野） 相続・遺言、不動産登記のご相談を承っております。 TEL：076-254-1638