相続が重なった場合（数次相続）の登記の考え方

はじめに
「祖父の名義のままの土地について調べたら、その相続人だった父もすでに亡くなっていた」というように、登記をしない間に相続が重なってしまうことがあります。これを**数次相続（すうじそうぞく）**といいます。

この記事では、数次相続が起きたときの登記の基本的な考え方と、費用を抑えられる場合があるポイントを整理します。
数次相続とは
たとえば、次のようなケースです。

祖父が亡くなり、父を含む子どもたちが相続人になった（一次相続）
祖父名義の土地の登記をしないうちに、父が亡くなった（二次相続）

この場合、祖父の土地については、一次相続と二次相続の両方を整理してからでないと、最終的に引き継ぐ方への名義変更ができません。

相続人の数が増え、戸籍も二世代分をたどる必要があるため、通常の相続登記より時間と手間がかかります。
原則：相続の順番どおりに登記する
不動産登記では、権利が移っていく過程を順番に登記に反映させるのが原則です。数次相続の場合も、一次相続の登記（中間の相続人の名義にする登記）をしてから、二次相続の登記をする、という2段階の申請が基本になります。

なお、一次相続と二次相続で、それぞれ遺産分割協議が必要になることがあります。協議書は各相続ごとに、その相続の関係者全員で作成するのが原則です。一次相続の相続人がすでに亡くなっている場合は、その地位を二次相続の相続人が引き継いで協議に参加します。
例外：中間の登記を省略できる場合があります
例外として、中間の相続で不動産を取得した人が1人に決まっている場合は、中間の登記を省略して、最初の名義人から最終的に引き継ぐ方へ直接登記できる扱い（中間省略）が認められています。

具体的には、次のような場合です。

一次相続の相続人がもともと1人だけだった場合
遺産分割協議により、一次相続で不動産を取得する人が1人に確定していた場合
相続放棄により、結果として相続人が1人になった場合

一方、中間の時点で不動産を複数の相続人が共有していた場合は省略できません。2段階の申請が必要です。

中間省略ができるかどうかは相続関係や協議の内容によって判断が分かれるため、戸籍で相続関係を確認したうえで検討します。
登録免許税の免税措置（令和9年3月31日まで）
2段階で申請する場合でも、土地については費用負担を抑えられる措置があります。

相続により土地を取得した方が、その相続登記を受ける前に亡くなった場合に、その方を名義人とするための登記（中間の登記）については、令和9年（2027年）3月31日までに受けるものに限り、登録免許税が免税になります（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。

対象は「土地」の登記のみで、建物の中間の登記には適用されません
免税を受けるには、申請書に根拠となる法令の条項を記載する必要があります
最終的に引き継ぐ方への登記（二次相続の登記）には、通常どおり評価額の0.4%の登録免許税がかかります

中間省略ができるケースでは、そもそも申請が1件で済むため、この免税とは別の形で費用と手間を抑えられます。
相続登記の義務化との関係
相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されています。数次相続の場合も義務の対象で、令和6年4月より前に発生した相続については、令和9年（2027年）3月31日が期限です。

期限が迫ってから戸籍を集め始めると、古い除籍謄本の取り寄せなどに想定以上の時間がかかることがあります。祖父母の代の名義のままになっている不動産がある場合は、早めに状況を確認しておくことをおすすめします。
まとめ
数次相続とは、登記をしない間に相続が重なった状態のこと
原則は、相続の順番どおりに中間の登記をしてから最終の登記をする2段階の申請
中間の相続で取得者が1人に決まっていた場合は、中間の登記を省略して1件で申請できる場合がある
土地の中間の登記は、令和9年3月31日まで登録免許税が免税（申請書への条項記載が必要）
令和6年4月より前の相続の期限は令和9年3月31日

数次相続は、戸籍の収集量も協議の関係者も多くなりやすい類型です。「どの順番で登記すべきか」の判断から司法書士が対応しますので、お気軽にご相談ください。



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